세입자 보증금, 집주인 미납 세금보다 먼저 돌려받는다

기재부, '전세사기 피해 방지 방안' 후속
집주인 동의 없이도 미납 국세 열람 가능

18일 서울 영등포구 소재 공인중개사사무소에 전월세 안내문이 붙어 있다. 뉴스1

부동산이 경·공매에 넘어가도 세입자가 전세보증금을 우선 변제받을 수 있는 방안이 이르면 내년 1월부터 시행된다. 임대차 계약을 했다면 동의 없이도 집주인의 체납세금을 열람하는 것도 가능해진다.

28일 기획재정부는 이런 내용이 골자인 ‘전세사기 피해 방지 방안 국세 분야 후속조치’를 발표했다. 임대차 계약과 임차, 경매·공매 단계에서 세입자 피해를 줄이는 데 초점을 맞춘 이번 대책 중 경·공매 시 세입자가 보증금을 먼저 받도록 한 부분의 파급 효과가 가장 클 것으로 보인다.

현행법상 부동산 자체에 부과된 세금인 당해세(종합부동산세·재산세)는 경·공매 시 보증금보다 배당 순위가 앞선다. 이 때문에 집주인이 종부세 체납 사실을 숨기고 전세 계약을 했다면 해당 주택이 공매로 넘어갔을 때 세입자는 보증금 전부를 되돌려 받지 못할 수 있다. 예컨대 종부세 체납액 2억 원, 저당권 3억 원, 전세보증금 3억 원이 있는 집이 공매로 6억 원에 낙찰된 경우 가장 후순위 권리자인 세입자가 손에 쥐게 되는 금액은 1억 원에 불과하다. 나머지 2억 원은 사실상 집주인 체납 세금 변제에 쓰이게 되는 셈이다.

이 같은 문제가 불거지자 세입자 보호 차원에서 배당 순서를 '당해세 체납액 2억 원→저당권 3억 원→전세보증금 3억 원'에서 '전세보증금 2억 원→저당권 3억 원→나머지 전세보증금 1억 원→당해세 2억 원'으로 바꾸기로 한 것이다. 정정훈 기재부 조세총괄정책관은 “공매 금액에서 국가 몫인 체납 세금만큼을 세입자에게 먼저 주는 방식”이라고 말했다.

계약 전 동의를 받은 경우에만 가능했던 집주인의 미납 국세 열람도 주택임대차 계약일부터 임차개시일 사이에는 동의 없이도 가능하도록 바뀐다. 다만 집주인 개인정보의 과도한 침해를 방지하기 위해 보증금이 2,000만 원을 초과하는 세입자에 한해 적용된다.

이 제도가 자리 잡으면 체납 세액이 과도할 경우 계약을 무효로 할 수 있다는 특약을 임대차 계약에 명시하는 방법으로 피해를 막을 수 있다. 정 정책관은 “국세기본법 개정 사항에 해당하는 세입자 보증금 우선 변제는 내년 1월부터, 미납 국세 열람제도 실효성 강화 방안은 내년 1분기 안에 시행할 계획”이라고 말했다.

세종= 변태섭 기자 libertas@hankookilbo.com